Vermieteransprüche – Verjährungsverlängerung unwirksam

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Eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die gesetzlich vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe einer Mietsache verlängert, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB** unwirksam.

 

WKR-Erklärung: Die Ersatzansprüche eines Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach sechs Monaten. Die Verjährung beginnt zu dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruches auf Rückgabe der Mietsache, verjähren auch die Ersatzansprüche. (§ 548 BGB)

Eine Mieterin hatte ihre Wohnung gekündigt und Ende Dezember 2014 an den Vermieter zurückgegeben. Zehn Monate später, im Oktober 2015, meldete sich der Vermieter und verlangte von der ehemaligen Mieterin 16.000 Euro für Schäden, die sie während des Mietverhältnisses verursacht haben soll. Die ehemalige Mieterin berief sich auf die gesetzliche 6-monatige Verjährungsfrist von Ersatzansprüchen (§ 548 Abs. 1 BGB) und verweigerte die Zahlung. Der Vermieter verwies seinerseits auf eine in seinem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, nach welcher Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst nach zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden und klagte.

Der Bundesgerichtshof gab der Mieterin recht. Im Urteil heißt es unter anderem: Die im streitgegenständlichen Formularmietvertrag enthaltene Klausel erschwert den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB* genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung. Die kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters, im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses, begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen.

Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden kann. Vor diesem Hintergrund war es – unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters – das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB*, aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache, eine möglichst schnelle Klärung über bestehende Ansprüche, im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache, zu erreichen. (BGB /Urt. VIII ZR 13/17 vom 08.11.2017)

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