Mietminderung bei Wohnungsmängeln

Inhaltsverzeichnis

Grundsätzlich ist der Vermieter gem. §§ 535 ff. BGB verpflichtet, dem Mieter von Wohnraum eine mängelfreie Wohnung zur Nutzung entsprechend des eigenen Mietvertrages, zur Verfügung zu stellen. Sollten im Laufe der Vertragslaufzeit auftreten, so ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, diese umgehend zu beseitigen. 

Eine Ausnahme hierfür kann vertraglich nur für Kleinreparaturen vereinbart werden. Hierzu zählen Reparaturen bis zu 200 Euro, wobei jedoch genau zu prüfen ist ob diese sog. Kleinreparaturklausel tatsächlich wirksam vereinbart worden ist.

Was sind Mängel?

Ein Mangel liegt nach dem Gesetz immer dann vor, wenn der vertraglich vereinbarte Zustand der Wohnung nicht mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmt und dieses zum Nachteil des Mieters.

Typische Wohnungsmängel sind:

• Schimmel

• nicht funktionierende Heizungen

• fehlendes Warmwasser

• undichte Fenster

• Lärm

Ausgenommen vom Gesetzgeber sind Mängel, die aufgrund einer energetischen Sanierung entstehen.

Muss der Vermieter verantwortlich sein?

Es ist unerheblich, ob der Vermieter den Mangel zu verantworten hat oder nicht. Für eine Mietminderung ist es nur erforderlich, dass der Mangel vorliegt und der Mangel nicht durch den Mieter selbst verursacht wurde. Wichtig ist aber, dass der Vermieter umgehend von dem Vorhandensein des Mietmangels informiert wird. Aus Beweisgründen sollte dieses immer schriftlich per Einschreiben oder durch persönliche Übergabe im Beisein von Zeugen erfolgen.

Kann ich Mietminderung rückwirkend geltend machen?

Die Geltendmachung von Mietminderungsansprüchen muss nicht zwingend zusammen mit der Meldung der Mietmängel erfolgen, sondern kann auch später geltend gemacht werden. Jedoch gilt im Allgemeinen, dass eine Mietminderung erst dann wirkt, wenn ich diese geltend gemacht haben. Ausnahmen hiervon gelten jedoch z.B. dann, wenn der Vermieter die Mängel verschwiegen hat, der Mieter seine Rechte nicht kannte oder der Vermieter trotz Kenntnis des Mangels nichts unternommen hat. 

TIPP: Zeigen Sie die Mietminderung auf jeden Fall gegenüber dem Vermieter schriftlich an und weisen Sie daraufhin, dass Sie zunächst die volle Miete nur unter Vorbehalt weiterzahlen. Nur so können Sie sicher gehen, dass Sie als Mieter nicht zu viel zahlen.

Um wie viel kann ich die Miete mindern?

Grundsätzlich hat eine Mietminderung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes anhand der Warmmiete zu erfolgen. Die Höhe der möglichen Mietminderung richtet sich dabei nach der durch den Mangel verursachten Wohnwertminderung. Ist also über den ganzen Monat hinweg ein Viertel der Wohnung inklusive Bad und Küche nicht nutzbar, so ist eine Mietminderung von 25% anzusetzen. Da jedoch jeder Mangel verschieden ist und individuell zu betrachten ist, ist auch die Höhe jeder Mietminderung individuell zu bemessen und dies sollte entweder durch einen erfahrenen Rechtsanwalt oder mit Hilfe eines Mietvereins erfolgen. Im Internet vorhandene Mietminderungstabelle können hierbei einen ersten Anhaltspunkt geben.

TIPP: Bewerten Sie selbstkritisch die Beeinträchtigung des Mangels auf Ihren Wohnwert und bemessen Sie diesen eher zurückhaltend.

Beispiele für berechtigte Mietminderungen

• Ausfall der Heizung im Winter – 75% – Amtsgericht Berlin

• Alleinige Bademöglichkeit defekt – 33% – Amtsgericht Köln

• Heizung nur zwischen 16 und 18 Grad – 30% – Amtsgericht Görlitz

• Wohnzimmer aufgrund von Wasserschaden nicht nutzbar – 30% – Amtsgericht Bochum

• Undichte Fenster und Haustür – 10% – Amtsgericht München

Vorsicht bei unberechtigter Mietminderung

Bei unberechtigter Mietminderung droht die (fristlose) Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Konkret: Bei Erreichen einer Mietminderung von insgesamt mehr als einer Monatsmiete droht bei unberechtigter (teilweisen) Mietminderung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Kündigung.

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